吉隆坡中心区的永久地契与租赁地契：对回报意味着什么
Adrian Wong
注册房产经纪人 · REN74052
图片来源： Axadem / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
每隔几个月，就会有买家告诉我，他们完全回避租赁地契的物业，因为网上有人说永久地契永远更安全。这个建议对吉隆坡中心区来说太笼统了，没有实用价值：本站一些位置最好的项目，包括 Bangsar Hill Park 和 Setia Federal Hill 的 Parkside Residences，是租赁地契，而一些最昂贵的项目，包括 Pavilion Damansara Heights，是永久地契。地契类型确实重要，但并不是大多数人想的那么简单。真正会改变的是贷款、转售市场的大小和入场价格，而这三者的表现，取决于租期有多旧以及项目所在的位置。
地契类型改变的是银行的态度，而不是你的
真正让投资者吃亏的，不是地契上“租赁地契”这几个字，而是你最终想出售、买家想贷款时，还剩多少年。目前没有单一的全国性规定，各家银行自行设定限制。许多银行在剩余年限低于约 60 年时就会变得谨慎，有些在低于 50 年时会拒绝放贷。马来西亚律师公会（Malaysian Bar）指出，贷款机构可能不愿意为租期短的物业放贷，并以 40 年或以下为例，而且贷款成数和贷款年限也可能被缩减。
这就是为什么租期的新旧比标签更重要。一个全新的 99 年租赁地契项目，例如 Bangsar Hill Park，其 99 年的计时是从土地转让（land alienation）开始，而不是从交付开始，Bangsar Hill Park 的租期到 2119 年届满。持有二十年后，仍剩约 70 年，高于大多数银行开始担心的水平，不过有些银行可能会调低贷款成数，所以请先向银行确认。本站需要多加小心的租赁地契单位，是那些只剩 40 或 50 年的旧单位，而不是还有将近一个世纪的全新项目。
为什么吉隆坡中心区有这么多租赁地契物业
值得了解为什么孟沙的黄金地段最后会是租赁地契，因为这并不代表位置较差。Parkside Residences 位于 Setia Federal Hill 约 52 英亩的租赁地契土地上，这块地靠 2012 年与政府的私营化协议转到 Setia 手中。Bangsar Hill Park 则是另一个独立的租赁地契项目，由 Sunsuria 在原 Sri Pahang 组屋地段上发展。两者都靠近孟沙轻快铁（LRT）站，距离 KL Sentral 只有一站，可以说是孟沙一带交通连接最好的新物业。
本站项目的实际价格差距
| 项目 | 地契 | 起价 | 每平方英尺 | 预计竣工 |
|---|---|---|---|---|
| Lunar Seputeh | 租赁地契 | RM610,000 | - | 2031 |
| Residensi 38 Bangsar | 租赁地契 | RM663,000 | RM910 | 2024（已落成） |
| Bangsar Hill Park | 租赁地契 | RM835,000 | RM911 | 2028 |
| Parkside Residences @ Setia Federal Hill | 租赁地契 | RM772,000 | - | 2030 |
| The Lantern Bangsar | 永久地契 | RM814,000 | - | 2026 |
| Pavilion Damansara Heights, Imperial Residences | 永久地契 | RM5,629,000 | RM1,665 | 2029 |
| Pavilion Damansara Heights, Royal Suites | 永久地契 | - | RM2,000 | - |
| Aetas Seputeh | 永久地契 | RM3,910,000 | - | 2028 |
读这个表格要小心，不要从中直接画出一条直线来下结论。价格区间顶端的永久地契项目，Pavilion Damansara Heights 和 Aetas Seputeh，是靠装修质量和地址竞争的豪华品牌产品，而不仅仅是地契类型。并没有可靠的全国性规则说租赁地契物业必须比永久地契便宜某个固定百分比，常被引用的 15% 至 25% 折扣，除非有控制了位置、楼龄、面积和品质的交易数据支持，否则不应该被当作全国性的基准。这个表格显示的是，租赁地契的入场价从 RM610,000 到 RM835,000，有标价的约为每平方英尺 RM910 至 RM911，明显低于永久地契的豪华档次。但它们并不低于所有永久地契项目：The Lantern Bangsar 是永久地契，起价 RM814,000。每平方英尺 RM910 的 Residensi 38 Bangsar 已经落成（2024 年），如果你想完全避开施工风险，这一点很有用。
地契类型不会改变你的退出税
有一件事是地契类型完全没有影响的，那就是你的 RPGT 税单。对马来西亚公民和永久居民来说，第 1 至 3 年出售的税率为 30%，第 4 年为 20%，第 5 年为 15%，第 6 年起为 0%，而这个 0% 的档次自 2022 年 1 月 1 日起适用。不论你的单位是永久地契，还是全新的 99 年租赁地契，只要持有超过第五年，作为公民或永久居民，你从第六年起适用的 RPGT 税率就是 0%。租期的计时，要到几十年后你要把单位卖给一位银行会核对剩余年限与贷款期限的买家时，才会再次变得重要。
我给客户的实用规则
对于一个位置本来就是你想要的全新租赁地契项目，只要持有期不超过 15 到 20 年，就把租赁地契大致当作永久地契看待，因为全新的 99 年租期在你出售时仍会剩约 70 年或以上，不过有些银行可能会调低贷款成数。我会建议客户选择永久地契的情况，是计划持有很长时间、跨代传承，或是单位本身已经是较旧的转售物业，租期明显在向 50 到 60 年的危险区逐渐逼近。对于像 Parkside Residences 这样的项目，“租赁地契”的标签，其实只是反映了这块土地是如何在 2012 年落入私人手中，而不是对位置本身的折价。