吉隆坡RM100万外国买家门槛遇上全新8%印花税
Adrian Wong
注册房产经纪人 · REN74052
Photo: Sam Hidayat / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
如果你是外国人，正在物色吉隆坡的公寓，有两项各自独立的规定，决定了某个楼盘你到底能不能买，以及买成要花多少钱。第一项是外国买家的最低购买价格，在吉隆坡适用联邦指引的RM100万门槛。第二项是2026年1月1日起变动的印花税税率。这两项很容易被混为一谈，统称为"外国买家规定"，但它们的运作方式其实不同，我想用这个网站上楼盘的实际数字，把两者都讲清楚。
吉隆坡的RM100万门槛
在吉隆坡，外国买家购买分层产权单位（如公寓）的最低购买价格为RM1,000,000。有地住宅需要额外批准，请向你的律师确认。这是联邦层面的基准，各州可以调高（雪兰莪就是如此），而吉隆坡的同意程序由联邦直辖区土地矿务局（Federal Territory Land and Mines Office）处理，而不是州土地局。这不会因为你的签证身份而改变。我还是建议你在签约前，向联邦直辖区土地矿务局或你的律师确认清楚，因为最低价格门槛过去调整过，未来也可能再调整。
相比之下，雪兰莪实行的是另一套更严格的制度。雪兰莪对外国买家在第一区（Zone 1：八打灵、鹅麦、乌鲁冷岳、雪邦及巴生）和第二区（Zone 2：瓜拉雪兰莪及瓜拉冷岳）设下RM200万的最低门槛，只有在第三区（Zone 3：乌鲁雪兰莪及沙白安南）才会降到RM100万。这个网站所涵盖的PJ/梳邦一带大多属于第一区，所以如果你拿吉隆坡的楼盘和八打灵再也的楼盘相比，雪兰莪那一边需要双倍的资金才能达到门槛。这项规定不影响马来西亚公民。如果你是永久居民，请向律师确认。
下表是这项门槛与本网站现有楼盘的对照，所用的是公布的"起价"（from price），也就是起始价格，并非该项目每个单位的实际价格：
| 楼盘 | 起价（入门单位） | 地契 | 是否达到吉隆坡RM100万外国门槛？ |
|---|---|---|---|
| Damansara City Residency (DC Residensi) | RM1,140,000 | 永久地契 | 是，超出RM140,000 |
| Aetas Seputeh | RM3,910,000 | 永久地契 | 是 |
| The Cedar Damansara Heights | RM4,834,564 | 永久地契 | 是 |
| Pavilion Damansara Heights – Imperial Residences | RM5,629,000 | 永久地契 | 是 |
| Bangsar Hill Park | RM835,000 | 租赁地契 | 否，差RM165,000 |
| The Lantern Bangsar | RM814,000 | 永久地契 | 否，差RM186,000 |
| Riana Trees Residences | RM838,000 | 租赁地契 | 否，差RM162,000 |
这里要说的重点不是这三个项目禁止外国人购买，而是外国买家如果看中Bangsar Hill Park、The Lantern Bangsar或Riana Trees Residences，无法以宣传的起价买到入门单位。他们必须在同一个项目里，选择面积更大或楼层更高、在实际买卖合约上价格达到RM1,000,000或以上的单位。马来西亚公民或永久居民则没有这样的限制，可以直接以起价购买。
2026年1月1日起发生了什么变化
第二项规定就是印花税本身，而这项规定确实在近期有所变动。首相安华（Anwar Ibrahim）在2025年10月10日提呈2026年财政预算案（Budget 2026）时，政府宣布将非公民及外国公司（永久居民除外）在住宅产业转让时所需缴付的印花税，从百分之四上调至统一的百分之八。从法律角度来说，这是对现有税率的调升，而不是全新的税种：非公民（永久居民除外）和外国公司原本就统一缴付4%的住宅转让印花税，这个税率直接翻倍至8%，适用于2026年1月1日起签署的任何转让文书。这个日期现在已经过去，所以8%的税率已经生效。该税按买卖合约价格与产业市场价值两者中较高者计算。
马来西亚公民及永久居民不受影响，继续按照原有的阶梯式税率缴税。以下是两者的对照：
| 产业价值区间 | 公民／永久居民税率 | 外国人税率（2026年1月1日起） |
|---|---|---|
| 首RM100,000 | 1% | 全额统一8% |
| RM100,001至RM500,000 | 2% | 全额统一8% |
| RM500,001至RM1,000,000 | 3% | 全额统一8% |
| 超过RM1,000,000 | 4% | 全额统一8% |
拿这个网站上的两个楼盘来算一算。以Aetas Seputeh的起价RM3,910,000为例，公民或永久居民买家按阶梯税率计算，大约需缴纳RM140,400的产权转移（MOT）印花税，而外国买家则需统一缴付RM312,800，两者相差约RM172,400。以Damansara City Residency的起价RM1,140,000为例，公民或永久居民的数字大约是RM29,600，外国买家则是统一的RM91,200，相差约RM61,600。这些都是以所列的起价计算的结果，并非平均值，你实际购买的单位价格可能更高，差距也会因此进一步拉大。
有一个群体值得特别一提：MM2H持有人既不是公民，也不会自动成为永久居民，所以按照这项规定的架构，他们会被归入非公民的类别。这与你所属MM2H等级的产业要求是分开的。如果你正在规划MM2H购房方案，我建议向税务顾问确认你的具体情况，因为这是相对较新的规定，相关指引仍在完善中。
不论你的身份如何，有几点是不会改变的。贷款合约的印花税不受这次变动影响，不论是不是外国人，所有办理房贷的人都继续按标准税率缴付。而且，这次印花税的调升并不会取代或取消州属同意程序。外国人在吉隆坡购买产业，仍需要先获得联邦直辖区土地矿务局的书面批准，转让才能注册，而这个流程是与缴付印花税分开进行的。记得预留时间处理这个环节，不要以为缴了印花税就算完事。
这些数字都不应该被当作最终定案。请把本文中的每一个数字，都当作与你的律师或土地局展开讨论的起点，而不是签约前的最终依据，因为马来西亚的门槛和税率是随着预算周期和各州文告而变动的，并没有固定的时间表。
资料来源
- Superhomes.my: Foreigner Property Rules in Malaysia, Price Limits by State
- Conventus Law: Strategic Guide For Foreigners In Acquiring Residential Properties In Malaysia
- Rumavi: Buying Property in Kuala Lumpur as a Foreigner, the 2026 Rules
- Bernama: Highlights From Budget 2026
- The Star: Budget 2026, Stamp Duty Exemption Extended for First-Time Homebuyers
- Skrine: Tax Measures under the 2026 Malaysian Budget
- KC Group: Stamp Duty Malaysia 2026, MOT Rates, Exemptions, Foreign Buyer 8%
- File:Kuala Lumpur skyline, the tallest building there is visible, The Merdeka 118.jpg, Wikimedia Commons