MM2H 2026年新规：每个阶层到底要求你买什么样的房子
Adrian Wong
注册房产经纪人 · REN74052
Photo: Axadem / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
MM2H已经不再是只要存一笔定期存款就能拿到的签证。自2024年改革以来，每个阶层都还强制要求你购买一套住宅物业，而且这套物业必须达到你所在州属为外国买家设定的最低价格，而不仅仅是该计划本身设定的门槛。如果你正在考虑Centre of KL、Mont Kiara 蒙特奇亚拉，或者雪兰莪的PJ/Subang一带，这两套规则并不总是能完全对上，而这正是大多数通用指南会跳过的部分。
MOTAC 公布的四个阶层
这些数据直接来自MOTAC官方的MM2H门户网站，所以请把它当作目前的基准，而不是我自己估算出来的数字。
| 阶层 | 定期存款 | 强制购房最低价 | 签证年限 | 最低年龄 |
|---|---|---|---|---|
| Silver | USD 150,000 | RM 600,000 | 5年，可续签 | 25 |
| Gold | USD 500,000 | RM 1,000,000 | 15年，可续签 | 25 |
| Platinum | USD 1,000,000 | RM 2,000,000 | 20年，可续签 | 25 |
| SEZ/SFZ | USD 65,000（21-49岁）/ USD 32,000（50岁以上） | 由SEZ项目本身设定价格 | 10年，可续签 | 21（USD 32,000档为50） |
50岁以下的参与者每年须在马来西亚累计停留90天，年满50岁后则可豁免这项要求。该计划开放给与马来西亚有外交关系国家的外国人申请。
购买物业是强制的，而不是可选的
每个阶层都要求你在获批后强制购买并持有一套住宅，而且该住宅在10年内不得出售，不过你可以置换成价值更高的物业；若不遵守，签证将被撤销。对Silver阶层而言，所购住宅价值须达到RM600,000或以上；Gold阶层在同样的强制购买条件下，门槛为RM1,000,000。顾问表示购买必须在获批后一年内完成，请向MOTAC确认期限。获批后，你也可以提取最多50%的本金定期存款，专门用于支付购房、教育，或医疗和旅游相关支出。
有个细节很容易让人栽跟头：这必须是一套真正可居住的住宅物业。店屋（shoplots）和其他商业单位不计入这项要求。
吉隆坡和雪兰莪各自的最低门槛
MOTAC设定的物业价格门槛，是这项计划的全国基准线，但它并非你在某个州属可以购买什么物业的最终定论，因为土地行政权归属州政府，每个州都会在此基础上，另外为外国买家设定自己的最低购买价格。具体到吉隆坡和雪兰莪：
| 地区 | 外国人/MM2H买家最低价格 | 物业类型限制 |
|---|---|---|
| 吉隆坡 | RM1,000,000 | 分层产权及有地物业，须经批准（consent） |
| 雪兰莪第1及第2区（Petaling、Gombak、Hulu Langat、Sepang、Klang、Kuala Selangor、Kuala Langat） | RM2,000,000 | 仅限分层产权及有篱笆围墙（gated）管理的有地分层物业，不允许个人有地地契 |
| 雪兰莪第3区（Hulu Selangor、Sabak Bernam） | RM1,000,000 | 同样仅限分层产权 |
雪兰莪只允许外国人购买分层产权，以及有篱笆围墙看守（gated-and-guarded）的有地分层物业，标准个人地契的有地物业则不被允许。这意味着位于Petaling县内的PJ和Subang，都适用RM2,000,000的最低门槛。Mont Kiara 蒙特奇亚拉位于吉隆坡，而非雪兰莪，所以仍适用吉隆坡RM1,000,000的门槛。
把这两套规则放在一起看，实际效果是这样的——这是我个人对两项各自独立的规定所做的解读，而不是某一份官方公布的单一规则，所以在依据它行事之前，请先向你的律师确认：Silver阶层MM2H持有人RM600,000的物业门槛，单独来看并不足以在吉隆坡或雪兰莪购买物业，因为州属设定的最低价格更高。Gold阶层RM1,000,000的门槛恰好与吉隆坡自身的最低门槛相同，所以在吉隆坡以Gold阶层购买一套物业，就能同时满足两项规则。Platinum阶层RM2,000,000的门槛，则与雪兰莪第1及第2区（也就是本网站所涵盖的该区域KL West/PJ/Subang）的最低门槛相符。Centre of KL以及KL North/Mont Kiara位于吉隆坡，只需要达到RM1,000,000的门槛即可。
像Damansara City Residency (DC Residensi)这样的永久地契项目，在Centre of KL的售价从RM1,140,000起，就是一个合理的例子，说明一笔购买就能同时跨过Gold阶层门槛和吉隆坡自身的最低门槛。KLCC的TRX Residences标价从每平方尺RM2,200起，按此价格，单位面积约910平方尺以上才能达到RM2,000,000；不过在KLCC购买只需达到吉隆坡RM1,000,000的门槛，所以请核对实际单位价格是否符合适用于你的门槛。
即使持有MM2H签证，也要缴付8%印花税
自2026年1月起生效，外国买家在马来西亚购买住宅物业，需缴纳统一8%的印花税，税基以买卖合约（SPA）中的购买价格，或LHDN的市场价值评估两者中较高者计算。马来西亚永久居民不受影响，仍适用标准的1%至4%级距。我找到的资料都没有说MM2H持有人会得到与其他外国人不同的待遇，所以请假设适用8%，并向律师确认。以吉隆坡一套RM1,000,000的Gold阶层物业购买为例，仅转移印花税一项就是RM80,000，这还不包括州政府同意书（consent）费用、律师费以及贷款盖印费。
Platinum 并不能换来永久居留权
这一点值得直说，因为MM2H的宣传有时会暗示相反的意思：MOTAC早期的一些说法曾提出，Platinum阶层参与者或许有资格申请永久居留权，但这个选项在该阶层最终定案之前就被取消了。无论哪个阶层，MM2H始终只是MOTAC名下一张可续签的长期居留签证，而不是通往永久居留权（PR）或公民权的途径。如果你的真正目标是PR，那是另一条有自己一套规则的申请途径，我在本网站的其他文章中已有介绍。
像这样的规则，MOTAC和各州土地局都会随时修订，而且往往没有太多预告，两边也不一定会同步调整。在你为任何阶层缴付订金之前，请在MOTAC官方的MM2H门户网站上核实最新数字，向相关的Pejabat Tanah或州政府确认当前的最低门槛，并请律师针对你要购买的具体单位，核对这两项规定。
资料来源
- MM2H Category Overview, Ministry of Tourism, Arts and Culture
- MM2H Guidelines, Ministry of Tourism, Arts and Culture
- MM2H Category Silver, MOTAC
- MM2H Category Gold, MOTAC
- MM2H Category Platinum, MOTAC
- MM2H Category SEZ/SFZ, MOTAC
- National MM2H property purchase FAQ
- Can Malaysia My Second Home (MM2H) Recover Its Lost Ground?, Fulcrum (ISEAS)
- Minimum Property Price for Foreigners in Malaysia 2026 (All States)
- Foreigner's Guide to Buying Property in Malaysia, IQI Global
- FAQs on Stamp Duty and RPGT in Malaysia 2026 Updates, Yeo & Associates
- Can Foreigners Buy Property in Malaysia? 2026 Limits & 8% Duty, Superhomes
- Damansara City Residency (DC Residensi)
- View of Mont Kiara viewed from Mont Kiara Bayu condominium 01, Axadem, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons