永久居民身份与房产规则：哪些会变，哪些不会
Adrian Wong
注册房产经纪人 · REN74052
Photo: CEphoto / Uwe Aranas, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0
很多永久居民（PR）都会有这样的疑问："我是永久居民，所以我可以像马来西亚人一样买房，对吧？"老实说，答案并非完全如此，而你以为的情况与法律实际规定之间的落差，往往会在最糟糕的时刻——也就是你已经签了订购表之后——才让人措手不及。
在法律文件上，你仍然是"外国人"
根据《国家土地法典》（National Land Code）第433B条，州政府同意的规定适用于非公民和外国公司，而经济部的准则把"外资利益"（foreign interest）的定义扩大到包括永久居民。这不是什么漏洞，也不是边缘情况。这意味着，在真正决定你能否在马来西亚取得土地业权的那份文件上，你的PR身份并不会让你变成公民。你和非居籍外国人、外资控股公司被归在同一类别。
实际后果是，房产过户登记在你名下之前，必须先取得州政府（State Authority）的书面批准。律师事务所估计这个过程大约需要三到六个月。这项规定对在西马购置房产的PR持有人同样适用，包括雪兰莪和吉隆坡，而且不会因为你已经在这里住了十五年就可以跳过。
真正会卡住你的地方：雪兰莪的最低价格门槛
这正是让人栽跟头的地方。雪兰莪自2014年9月1日起生效的准则，并没有把PR持有人从价格门槛中豁免出来，而是把他们和外资利益归为一类：在Zone 1和Zone 2，最低门槛是RM2 million，在Zone 3则是RM1 million。Zone 1和Zone 2涵盖Petaling、Klang、Gombak、Hulu Langat、Sepang、Kuala Selangor和Kuala Langat，几乎包括买家真正想住的所有地方，包括PJ和Subang。这类数字会调整，下决定前请向雪兰莪土地局确认最新金额。
有些指南认为PR持有人在雪兰莪可以豁免这项门槛。律师事务所对2014年准则的评论说的正好相反：它把永久居民和外资利益归为一类。如果你是正在考虑PJ或Subang的PR买家，不要因为那里感觉像吉隆坡，就以为能套用吉隆坡较低的门槛。那是雪兰莪的地，雪兰莪的门槛对你的适用方式，和对外国籍人士完全一样。
至于吉隆坡本身，外资利益最常被引用的门槛是每单位RM1,000,000，这也是目前各类指南中最一致引用的数字。我并没有找到联邦直辖区土地局有任何明确、可引用的说法，像一些博客所假设的那样把PR持有人从这个数字中豁免出来。在这一点上，包括PR在内，都不要轻信任何人关于豁免的说法。在你决定购买任何价格低于这条门槛的房产之前，请直接向土地局或你的产业转让律师确认。
正是这个RM1 million的门槛，使得本网站上好几个楼盘，对任何外资利益买家来说都处于灰色地带。The Lantern Bangsar的起价是RM814,000，Bangsar Hill Park起价RM835,000，Riana Trees Residences起价RM838,000。但PR持有人或外国人无法以这些价格买到入门单位。你得选购更大户型或更高楼层，让总价越过RM1 million，或者干脆选起价本身就高于这条线的项目，例如Aetas Seputeh起价RM3,910,000，或The Cedar Damansara Heights起价RM4,834,564。
PR身份真正带来好处的地方：税务，而非购买资格
税务方面才是PR身份真正发挥作用的地方，而这部分有很充分的文献依据。在印花税（stamp duty）方面，马来西亚永久居民享有与公民相同的待遇，按累进税率缴纳，而统一税率只适用于非公民、非PR的外国买家以及外资控股公司。而且这个统一税率可不算小。根据PwC's Malaysian Tax Booklet的确认，从2026年1月1日起，不包括永久居民在内的非公民，在住宅物业转让时须缴纳统一8%的印花税，高于此前统一的4%税率。以一套RM1.5 million的公寓为例，单是印花税，前后差距就大约是RM44,000和RM120,000之间。
不动产盈利税（RPGT）也遵循同样的模式。公民和PR如果在持有的第六年起出售，RPGT税率为0%，而外国人永远达不到零：无论持有多久，最低税率都是10%。如果你是打算长期持有、最终出售的PR，这是一个实实在在的数字差异，而不是什么技术性细节。
真正重要的那张表
| 规则 | 马来西亚公民 | 永久居民 | 外国人 / MM2H |
|---|---|---|---|
| 州政府同意（国家土地法典第433B条） | 不需要 | 需要 | 需要 |
| 雪兰莪Zone 1/2价格门槛 | 无 | RM2,000,000 | RM2,000,000 |
| 吉隆坡（联邦直辖区）价格门槛 | 无 | RM1,000,000（豁免与否未经证实） | RM1,000,000 |
| 转让印花税 | 累进税率1-4% | 累进税率1-4% | 统一8%（住宅物业） |
| 第6年后的RPGT | 0% | 0% | 最低10% |
再厘清一个常见混淆
MM2H身份和PR身份并不是同一回事，这一点很重要，因为很多人经常把两者混为一谈。即使是持有20年期Platinum准证的MM2H签证持有人，在上述所有规则下，依然是非公民、非PR的外国人身份，包括统一8%的印花税在内。PR是与MM2H不同的另一种移民身份，有自己的申请程序。
如果你是PR买家，简而言之就是：你在购买和出售时的税负，和公民是一样的；但你在购买房产时的门槛——你必须跨过的价格门槛和必须取得的同意——仍然和外国人一样。请同时为这两种现实做好预算，并且在签署任何完成期限紧迫的文件之前，先让你的律师确认州政府同意的办理时间。
资料来源
- Foreign Investment in Real Property, Christopher & Lee Ong
- Property Transactions Requiring State Consent, Mah Weng Kwai & Associates
- Foreign Ownership of Malaysian Property: State Consent, EPU Approval and Real Costs, Legal That Works
- Stamp duty, PwC Malaysia Tax Booklet
- 8% Stamp Duty for Foreigners Malaysia 2026, PropCashFlow
- RPGT for Foreigners Malaysia 2026, PropCashFlow
- RPGT Tax Malaysia 2026, PropertyGuru
- Foreign Buyer Rules and Thresholds, iProperty
- Kuala Lumpur Malaysia Skyline-01, CEphoto / Uwe Aranas, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons