租金回报率 vs 杠杆：现在在吉隆坡到底哪个算盘打得通
Adrian Wong
注册房产经纪人 · REN74052
Photo: CEphoto / Uwe Aranas, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0
我接触过的大多数投资者都是先选好单位，再（如果他们愿意的话）去算回报率。这个顺序反了。房贷合约会在第一个租客签约之前就签好，所以贷款条件决定了一个单位从第一天起就能不能自己养活自己，还是你每个月都要用自己的薪水去补贴缺口。我想用本站目前实际放盘中的四个单位，来走一遍这套算法，因为它们之间的差距，比大多数买家想象的要大。
你实际面对的杠杆情况
马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）自2025年7月从3.00%下调至2.75%后，一直将隔夜政策利率（OPR）维持在这个水平，并在2026年9月会议上继续按兵不动，这是今年第五次维持不变。下一次决策将在2026年11月5日公布。实际房贷利率与此密切挂钩，所以目前你的融资成本与过去一年多来大致相同，至少这让下面的数字足够稳定，可以作为规划依据。
在贷款方面，对任何想持有不止一套房产的人来说，真正重要的规则是融资成数（margin of finance）上限。银行对第1笔和第2笔房屋贷款通常最高可贷90%，但国家银行对第3笔及以后的房屋贷款设有70%的上限。这个70%的上限针对的不是你名下有多少套房产，而是你CCRIS信用报告上未偿还的房屋贷款数量。如果你打算购入第三套投资房产，提前还清前两笔贷款中的一笔，就能让你重新获得90%的融资成数。MM2H（马来西亚第二家园计划）参与者在部分银行最高可获85%的融资成数。例如CIMB提供这个成数（含律师费和保险费用），但只限在该行存入定期存款的参与者。如果你是通过MM2H置产，这点值得了解。
用本站四个实际放盘计算数字
这里就要具体一点了。我挑选了本站目前放盘中的四个单位，按90%贷款成数、35年期、以大致当前的贷款利率，算出10%首期和参考每月还款额，再拿这些数字与该地段通常能达到的租金总回报率做比较。
| 放盘 | 价格 | 地契类型 | 完工时间 | 10%首期 | 参考每月还款额* | 地段总回报率基准 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lunar Seputeh | RM610,000 | 租赁地契 | 2031 | RM61,000 | 约RM2,430 | 5.0-6.0% |
| Residensi 38 Bangsar | RM663,000 | 租赁地契 | 2024，已完工 | RM66,300 | 约RM2,640 | 3.8-4.8% |
| Bangsar Hill Park | RM835,000 | 租赁地契 | 2028 | RM83,500 | 约RM3,330 | 3.8-4.8% |
| Pavilion Damansara Heights – Imperial Residences | RM5,629,000 | 永久地契 | 2029 | RM562,900 | 约RM22,430 | 3.5-5.5%（本站假设） |
*仅供参考：按35年贷款期、约4%实际贷款利率计算，不含MRTA（按揭人寿保险）、律师费及印花税等费用。地段回报率区间分别取自Old Klang Road和孟沙已公布的2026年市场数据，并非这些特定项目的实际租金纪录。白沙罗高地的区间是本站自己的假设，并非已公布的数据。
Old Klang Road沿线地段是Seputeh最接近的可比对象，其租金总回报率约为5.0%至6.0%。以该区间中点计算，Lunar Seputeh的RM610,000入场价，意味着每月可达约RM2,800的租金，对比RM2,430的还款额，在尚未计入管理费之前就已经有一定的缓冲空间。孟沙本身的回报率较低，常见的总回报率报价在3.8%至4.8%之间。各来源公布的区间并不一致，也取决于所指的是孟沙的哪一部分，所以请把这些区间当作粗略参考，而不是预测。套用在Residensi 38 Bangsar上，该区间意味着租金大致落在RM2,100至RM2,650的低端区间，对比RM2,640的还款额，单看房贷部分已接近打平，这还不包括管理费、储备基金，或租客更替期间的空置成本。这不是一个差单位，它已经完工，没有等待期，但这是一个现金流打平的投资，而不是追求回报率的投资。
Pavilion DH Imperial Residences完全是另一回事。以每平方英尺RM1,665计算，即使以乐观的5%总回报率估算，每月租金约为RM23,450，才勉强覆盖RM22,430的还款额；而假设的高端永久地契回报率3.5%至4%，则意味着租金更接近RM16,400至RM18,760，远不足以覆盖房贷。这个单位是押注白沙罗高地能维持其高端地位的资本增值兼生活方式资产，而不是一个你买来期望每月自己养活自己的单位。
没人在买入时计算的脱手成本
这个等式的另一半，是你出售时会发生什么，而短期持有会受到严厉的惩罚。马来西亚公民和永久居民在持有的前三年需缴付30%的不动产盈利税（RPGT），第四年降至20%，第五年降至15%，第六年起为0%。外国业主永远无法降到零：第一年至第五年统一缴付30%，第六年起为10%，不论持有多久。这直接关系到上面的比较：像Lunar Seputeh或Residensi 38 Bangsar这类为追求回报率而持有的租赁地契单位，在第六年之后继续持有会得到回报；而纯粹为了增值而购买的高端永久地契单位，只有在资本增值足以弥补较短持有期的不动产盈利税，或者你愿意不论租金表现如何都持有超过六年的情况下，才真正划算。
总结
如果你的目标是一个从第一个月起就能自己养活房贷的单位，数字会更倾向于Seputeh和Old Klang Road沿线每平方英尺价格较低的租赁地契房产，而不是白沙罗高地永久地契那种价位的单位，原因很简单：租金并不会像买入价那样随每平方英尺价格同比例上涨。如果你的目标是在地标级地段追求长期资本增值，Pavilion DH Imperial Residences是一个站得住脚的选择，但要做好心理准备，在出售之前每个月都要承受实实在在的负现金流，不要把它误认为是追求回报率的投资。无论如何，在下定决心之前，请用银行的实际报价自行核算数字。这里的数字只是地段的参考基准，并非针对特定单位的保证。
资料来源
- Bank Negara maintains OPR at 2.75% after Sept 2026 meeting
- OPR Held at 2.75% in September 2026: What It Means for Your Mortgage in Malaysia
- Home Loan Margin of Finance Malaysia: 90% vs 70% LTV
- Malaysia My Second Home (MM2H) financing, CIMB Preferred
- Top 10 Areas in Kuala Lumpur for Rental Yield 2026
- KL Property Investment Guide 2026: Sub-Area Breakdown & Cashflow Data
- RPGT Guide Malaysia 2026
- Kuala Lumpur Malaysia Skyline-03, CEphoto / Uwe Aranas, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons