吉隆坡与雪兰莪的外国买家规定：究竟有什么变化
Adrian Wong
注册房产经纪人 · REN74052
图片来源： James Kerwin / Wikimedia Commons, CC BY 2.0
如果你是外国人、MM2H 申请人，或是永久居民，正在看我负责区域内的任何物业，从孟沙到蒙特奇亚拉再到八打灵再也，那么在爱上某个单位之前，有三个数字必须先弄清楚：州政府的最低价格、实际适用于你的印花税率，以及（如果你走 MM2H 这条路）你购房所属的 MM2H 等级。这些都不是新概念，但其中两项在过去两年有了实质变化，而网上流传的大多数通用指南都还没跟上。
价格门槛：吉隆坡与雪兰莪
每个州都自行设定外国人可以购买的最低价格，吉隆坡和雪兰莪虽然紧挨着，在这方面却不是同一个市场。外国人在吉隆坡购置物业的最低门槛是 RM1,000,000，而且是全面适用的要求。这涵盖了本站“吉隆坡中心区”以及“KLCC／武吉免登／TRX”页面上的大部分项目，但“吉隆坡北部／蒙特奇亚拉”页面上的每个物业，请先确认所在县区，因为有些刚好在雪兰莪境内。
雪兰莪更严格，并且按分区划分。雪兰莪规定，第 1 区和第 2 区的分层物业与有地住宅，均须 RM2,000,000，这两区涵盖八打灵、鹅唛、乌鲁冷岳、雪邦、巴生、瓜拉雪兰莪和瓜拉冷岳；第 3 区则降为 RM1,000,000，涵盖乌鲁雪兰莪和沙白安南。八打灵县包含八打灵再也和梳邦，所以如果你是外国人，在看我列出的“吉隆坡西部／八打灵／梳邦”物业，RM200 万才是你真正的门槛，而不是 RM100 万。除此之外，依据雪兰莪州土地局通告 Pekeliling PTG Selangor Bil. 1/2014，外国人在雪兰莪只能购买分层物业和有围墙及保安的分层有地住宅，不允许购买标准的独立地契有地住宅。这些数字来自代理和律师事务所的整理，而不是州政府的通告原文，所以在下决定前，请向雪兰莪土地局确认最新金额。
| 地点 | 外国人最低价格 | 允许的物业类型 |
|---|---|---|
| 吉隆坡 | RM1,000,000 | 分层物业、大部分有地住宅 |
| 雪兰莪第 1–2 区（八打灵再也、梳邦、巴生、莎阿南） | RM2,000,000 | 仅限分层物业和有围墙及保安的分层有地住宅 |
| 雪兰莪第 3 区（乌鲁雪兰莪、沙白安南） | RM1,000,000 | 仅限分层物业和有围墙及保安的分层有地住宅 |
关于我自己列出的物业，有一点实用提醒：项目的“起价”是最便宜单位的起始价格，并不是让你符合资格的价格。Lunar Seputeh 起价 RM610,000，Residensi 38 Bangsar 起价 RM663,000，都远低于吉隆坡的门槛。如果你是外国人，你需要的是你实际签约的那个单位本身超过 RM1,000,000，而不是项目的入门价。像起价 RM1,140,000 的 DC Residensi，或 Pavilion Damansara Heights 的 Imperial Residences（起价 RM5,629,000），都超过门槛，不需要另外筛选符合最低价门槛的单位。
真正重要的印花税变化
这是最容易让人吃亏的一项，因为它是最近才变的，而很多较旧的文章仍然引用旧的数字。自 2026 年 1 月 1 日起，非公民（不包括永久居民）购买住宅物业的转让，按 1949 年印花税法令第 32(ab) 项（由 2025 年财政法令加入）缴付 8% 的统一印花税，高于之前 4% 的统一税率。这已经生效。以一套 RM150 万的公寓来说，仅印花税就是 RM120,000，还没有计入律师费和州政府批准费用。
如果你是永久居民，或者买的是商业物业，有两点值得知道。如果你是马来西亚永久居民，8% 的提高并不适用于你，永久居民不在这项较高税率之内，与公民适用相同的累进税率。至于商业物业，外国买家目前适用较低的 4% 统一税率，所以如果你在比较我“商业与工业”部分里的店铺，与一间公寓，那是一个实实在在的成本差异，需要考虑进去。
MM2H 并不能让你豁免其中任何一项
如果你是通过 MM2H 购房，我要直说：这个签证既不会让你在价格门槛上有折扣，也不会让你在印花税上有折扣。非公民、非永久居民的 MM2H 持有人被视为外国买家，适用 8% 的住宅税率。
自 2024 年改革以来，该计划分为三个等级，而购置物业现在是强制性的，而不是可选的，任何等级都一样。
| 等级 | 固定存款 | 最低购房价 | 签证年限 |
|---|---|---|---|
| 银卡 | USD 150,000 | RM 600,000 | 5 年 |
| 金卡 | USD 500,000 | RM 1,000,000 | 15 年 |
| 白金卡 | USD 1,000,000 | RM 2,000,000 | 20 年 |
所有 MM2H 参与者在获批后都必须购买并持有一处住宅，一般十年内不得出售。如果你的 MM2H 物业在雪兰莪而不是吉隆坡，要记住在等级要求之上，州政府的门槛仍然适用，所以一位银卡申请人如果看一个 RM600,000 的单位，既达不到雪兰莪 RM200 万的门槛，也达不到吉隆坡 RM100 万的门槛，预算至少要提高到吉隆坡 RM100 万或雪兰莪 RM200 万。
还有一点值得提醒：如果你是白金卡持有人，并且想以 MM2H 为基础经营业务，MOTAC 只允许白金卡等级从事商业活动，而白金卡在 2025 年的 3,172 宗批准中只占 46 宗，移民局最近也加强了对未获该特定许可却从事业务的参与者的检查。在假设金卡或银卡也有同样的自由度之前，值得先向你的代理确认你所属等级的实际权限。
这一切都不是回避这个市场的理由。它只是意味着，你半年前心里默默算出的预算，光是印花税这一项就很可能不够，而你在物业页面上看中的项目价格，也未必是真正让你符合购买资格的那个单位。
资料来源
- Stamp duty on foreign buyers from 2026, Finance Act 2025 Item 32(ab), PropCashFlow
- Minimum price thresholds, Selangor zones and Pekeliling PTG Selangor Bil. 1/2014
- RealestateMY, Kuala Lumpur minimum threshold
- Selangor zone breakdown by district
- PR exclusion from the 8% stamp duty rate
- Commercial property stamp duty rate for foreigners
- MM2H not exempt from 8% stamp duty
- MM2H tier structure and visa lengths
- MM2H mandatory property purchase rules
- MM2H property minimums by tier
- MOTAC tightening checks on MM2H business activity, 2025
- Wikimedia Commons: The Twins SE Asia 2019 (James Kerwin, CC BY 2.0)