KLCC、Bukit Bintang 与 TRX 项目起售 psf 对比：价格差距在哪里
Adrian Wong
注册房产经纪人 · REN74052
Photo: Vyacheslav Argenberg / Wikimedia Commons, CC BY 4.0
我们网站上有十一个住宅项目位于 KLCC 城中城、Bukit Bintang 武吉免登和 TRX 一带，并公布了起售每平方英尺价格（psf）。这些起售价从 RM1,200 到 RM2,530，在吉隆坡这一小片区域内相差约 2.1 倍。单一的“KLCC 价格”会掩盖这样的差距。
下面所有数字都来自我们自己的项目资料，而且每一个都是“起售”数字，也就是该项目的起售 psf，不是平均价。这些是发展商给出的起售数字，不是实际成交价，所以行动之前请先确认最新价目表和近期转售（subsale）成交记录。
十一个项目一览
| 项目 | 地契 | 完工年份 | 起售每平方英尺价格（RM） |
|---|---|---|---|
| 18 Madge Uthant | 永久地契 | 2020 | 1,200 |
| AT6 Residensi @ Ampang Tengah | 永久地契 | 2021 | 1,224 |
| Platinum Face Suite 2 KLCC | 永久地契 | 未列明 | 1,349 |
| Times Square 2 Residences | 永久地契 | 2027 | 1,410 |
| Aria Luxury Residence @ KLCC | 永久地契 | 2019 | 1,500 |
| Quill Residences KLCC | 永久地契 | 2023 | 1,502 |
| Eaton Residences by Sutera @ KLCC | 租赁地契 | 2022 | 1,600 |
| Dawn KLCC | 永久地契 | 2028 | 1,700 |
| TRX Residences | 永久地契 | 2024 | 2,200 |
| PSQ Pavilion Square | 租赁地契 | 2029 | 2,400 |
| CloutHaus KLCC | 永久地契 | 2029 | 2,530 |
起售 psf 的中位数是 RM1,502，对应 Quill Residences KLCC。十一个项目中有五个起售价在 RM1,500 或以下，三个起售价高于 RM2,000。
三个价格档次
- RM1,200 至 RM1,410 psf：18 Madge Uthant、AT6 Residensi @ Ampang Tengah、Platinum Face Suite 2 KLCC 和 Times Square 2 Residences。这四个项目都是永久地契。
- RM1,500 至 RM1,700 psf：Aria Luxury Residence @ KLCC、Quill Residences KLCC、Eaton Residences by Sutera @ KLCC 和 Dawn KLCC。Eaton 是这一档唯一的租赁地契项目。
- RM2,200 至 RM2,530 psf：TRX Residences、PSQ Pavilion Square 和 CloutHaus KLCC。PSQ 是租赁地契，另外两个是永久地契。
IQI Global 一篇关于 KLCC 投资的博客文章给出了参考区间：较旧的豪华公寓约 RM1,000 至 RM1,400 psf，较新的高端公寓约 RM1,500 至 RM2,200，品牌住宅约 RM2,500 至 RM4,000 及以上。这是一家代理公司的营销博客，只能当作粗略参考。我们的前两个档次大致落在较旧豪华公寓和较新高端公寓的区间内，最高一档则横跨高端和品牌住宅两个区间。我们的数字是起售价，不是平均价。
地契并不能解释价差
最直接的猜测是租赁地契会卖得更便宜，但我们的数据并没有显示这一点。Eaton Residences 是租赁地契，完工年份为 2022，起售价为 RM1,600，比永久地契的 Quill Residences（RM1,502）高出每平方英尺 RM98（约 6.5%）。PSQ Pavilion Square 是租赁地契，起售价 RM2,400，高于永久地契的 TRX Residences（RM2,200）和永久地契的 Dawn KLCC（RM1,700）。样本中只有两个租赁地契项目，我们无法判断是什么在推动价差，但地契本身并不能解释价差。转售时地契仍然重要，因为租约每年都在缩短，但在这两个例子里，起售价并没有显示出租赁地契的折让。
psf 如何影响总价
这里 psf 低也可能伴随着很高的总价。18 Madge Uthant 起售价为 RM2,590,000，psf 为 RM1,200；AT6 起售价为 RM3,573,000，psf 为 RM1,224。如果起售价和起售 psf 指的是同一个单位（我们的数据无法确认这一点），大约分别是 2,158 平方英尺和 2,919 平方英尺（我们自己的估算，即价格除以 psf）。在另一端，Dawn KLCC 起售价 RM500,000、psf 为 RM1,700，Times Square 2 Residences 起售价 RM591,000、psf 为 RM1,410，CloutHaus KLCC 起售价 RM1,500,000、psf 为 RM2,530。按同样的假设，它们分别约为 294、419 和 593 平方英尺。
为了看清这个区间用金额表示是多少，假设一个 1,000 平方英尺的单位。按 RM1,200 psf 计算是 RM1,200,000，按 RM2,530 psf 计算是 RM2,530,000，同样面积相差 RM1,330,000。这只是简单算术，不是实际在售的单位。
完工年份会改变比较的对象
有四个项目列出的完工年份是 2027 年或更晚：Times Square 2 Residences（2027）、Dawn KLCC（2028）、PSQ Pavilion Square（2029）和 CloutHaus KLCC（2029）。Platinum Face Suite 2 KLCC 在我们的资料中没有年份，其余六个列出的年份在 2019 到 2024 之间。起售 psf 最高的三个项目中，有两个（PSQ 和 CloutHaus）的完工年份是 2029，也就是说你要付出较高的 psf，还要等到大约 2029 年才能拿到交付钥匙，前提是所列年份能够兑现。TRX Residences 的年份是 2024，这说明高 psf 并不只是新盘的现象。
我会怎样使用这些数字
我会先定预算和最小单位面积，然后只在同一个档次内比较项目。RM1,200 psf 的项目和 RM2,530 psf 的项目，并不是在争夺同一类买家。对于已经完工的项目，我会查同一栋楼最近的实际成交 psf，因为起售价可能和单位实际成交价相差很大。对于完工年份较晚的项目，我会向发展商索取最新价目表和付款进度表，并请律师确认地契和租约细节。