新盘还是转售？孟沙与 Seputeh 一带的真实取舍

图片来源： Slleong / Wikimedia Commons

几乎每个月，都会有看孟沙、Seputeh 和白沙罗高地这一带的客户问我同一个问题：是买一个已经落成、下个月就能出租的单位，还是付订金买一栋 2029 年才交钥匙的大楼，然后期待到时数字还算好看。这没有唯一的正确答案，但两条路的运作机制差别很大，签任何文件之前都应该先弄清楚。

这个走廊里的两类物业

看一下本站目前列出的物业，可以清楚分成两组。一组已经落成，可以马上出租或即将可以出租；另一组尚未动工或仍在施工，预计竣工时间一直排到 2031 年。

最新落成的物业是 2024 年的项目，而最新的新盘要到 2031 年才竣工。如果你的投资逻辑依赖租金尽快入账，这段时间差，比发展商给你的任何每平方英尺折扣都重要。

贷款拨款：分阶段与一次性

新盘公寓受《房屋发展法令》保护，付款进度依照附表 H（Schedule H）。依《房屋发展法令》出售的分层物业，附表 H 规定了固定的分期付款进度。每一期款项，要等发展商的建筑师证明该阶段完工后才会拨出。实际上，这意味着你签约时先付 10%，银行则要等打桩、结构和装修各阶段获得认证后，才陆续拨出后续款项。你只需要按已拨出的金额支付利息，这称为“分期利息”（progressive interest）。如果你今天买 Aetas Seputeh（起价 RM391 万），你并不是从第一天起就要供这笔全额房贷，也不像买转售那样，要一边背负全额贷款，一边还得掏现金付等同租金的开销。

转售则正好相反。贷款在买卖完成时一次性拨出，全额利息马上开始计算，从第一个月起你就背着整笔房贷。好处是，假设单位是空置的，或者你接手了现有租客，你从第一个月起就可以开始收租。

永久地契、租赁地契，以及对贷款的影响

在上面列出的物业中，Rhombus、Pinnacle Bangsar Residence、Setia Sky Seputeh、The Cedar Damansara Heights、The Lantern Bangsar、One Eleven Menerung、Aetas Seputeh 以及 Pavilion Damansara Heights 的各座大楼，都是永久地契。Sentral Suites、ViiA、Tria Seputeh、Residensi 38 Bangsar、Riana Trees、Bangsar Hill Park、Enlace Suites、Parkside Residences 和 Lunar Seputeh 则是租赁地契。买租赁地契单位之前，请先确认剩余的租期，以及银行实际能提供的贷款成数，不要直接假设能拿到 90%。

你没意识到已经开始计时的不动产盈利税

对马来西亚公民和永久居民来说，不动产盈利税（RPGT）的税率是：第 1 至 3 年出售为 30%，第 4 年为 20%，第 5 年为 15%，第 6 年起为 0%，其中 0% 这一档自 2022 年 1 月 1 日起适用。这正是投资者在新盘上最容易忽略的地方：你的 RPGT 持有期，是从买卖合约签署之日起算，而不是从交房（vacant possession，简称 VP）之日起算。所以，如果你今天签下 The Lantern Bangsar 的单位，六年的计时从今天就开始；而一个 2029 年或更晚竣工的单位，要等好几年计时走完一部分，才有第一个月租金。如果你今天买转售单位，计时同样从今天开始，但在计时期间已经有租客在给你付租金。不论哪种方式，如果你想出售时不让 RPGT 吃掉三分之一的盈利，就要计划从签约起算至少持有六年。

目前的融资成本相当稳定

马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）在 2026 年 9 月 3 日货币政策委员会会议后宣布，今年第五次维持隔夜政策利率（OPR）在 2.75%。OPR 自 2025 年 7 月 9 日起一直维持在 2.75%，这对于比较转售购买的浮动利率配套，与新盘分期贷款的固定或设上限配套，这点很有用。就融资成本而言，目前没有哪条路明显更便宜，所以决定应该取决于你自己对现金流的承受能力，以及你实际上能等多久才有租金收入。

我的真实看法

如果你需要在未来十二个月内有租金收入来支撑这次购买，就不要买任何 2028 年或更晚竣工的项目。看已经完成的，Rhombus、Pinnacle Bangsar、Setia Sky Seputeh，或是较近期交付的 ViiA 和 Tria Seputeh，选择转售。如果你的投资期较长，不急需现金流，并且希望通过分期付款累积权益，同时让大部分资金留在自己的银行账户而不是发展商手里，那么新盘可能合适。Bangsar Hill Park 起价为每平方英尺 RM911，下决定前请与附近近期的转售成交价比较。Residensi 38 Bangsar 起价为每平方英尺 RM910，已经建成，完全没有等待施工的时间。你不应该做的，是仅仅因为今天的每平方英尺价格看起来吸引，就去买 2030 或 2031 年竣工的项目。五年里很多事都会变，包括你自己对流动资金的需求，附表 H 规范的是工程进度与付款安排，并不会降低你在交房前个人资金状况发生变化的风险。

资料来源 - Wikimedia Commons: Bangsar skyline photo (Slleong, CC0)