Residensi 38 Bangsar 评测：RM663,000 起、租赁地契及取舍
Adrian Wong
注册房产经纪人 · REN74052
Photo: Slleong / Wikimedia Commons, CC0
Residensi 38 Bangsar 是下面对比的三个 Bangsar 项目中起售价最低的。我们的 Residensi 38 Bangsar 项目资料显示，这是 UDA Holdings Berhad 的租赁地契项目，起售价 RM663,000，起售 RM910 psf，完工年份为 2024。这篇评测讲这个价格能买到什么、各来源在哪些地方不一致，以及我认为它适合哪类买家。
与邻近项目的对比
| 项目 | 地契 | 起售价 | 起售 psf（RM） | 完工年份 | 发展商 |
|---|---|---|---|---|---|
| Residensi 38 Bangsar | 租赁地契 | RM663,000 | 910 | 2024 | UDA Holdings Berhad |
| Bangsar Hill Park | 租赁地契 | RM835,000 | 911 | 2028 | Bangsar Hill Park Development Sdn Bhd |
| The Lantern Bangsar | 永久地契 | RM814,000 | 未列明 | 2026 | CDC Asset Management Malaysia Sdn Bhd |
按每平方英尺计算，它和 Bangsar Hill Park 持平，RM910 对 RM911，所以差别在总价。Residensi 38 的起售价比 Bangsar Hill Park 低 RM172,000，比 The Lantern Bangsar 低 RM151,000。起售价是在售最便宜的单位，不是典型单位，所以下结论之前请比较相同面积的单位。The Lantern Bangsar 是表中唯一的永久地契项目，我们的数据没有给出它的起售 psf，因此无法按每平方英尺比较。
各来源对这栋楼的说法
EdgeProp 2021 年的发售报道提到 281 个单位，面积约从 580 平方英尺到 1,442 平方英尺，价格从 RM758,000 到 RM1.9 million。多数其他来源给出的是单栋 38 层大楼内 278 个住宅单位，所以 281 很可能包含了三间地面层店铺。请向发展商或律师确认数字。
房产网站描述的户型从 studio 到三房三卫，部分为 dual-key 双钥匙户型，并列出游泳池、多功能厅、停车位和保安。各来源给出这栋楼距离 Bangsar LRT 站约 300m 至 450m（UDA 首席执行官 2021 年称约 350m）。请在你通勤的时间走一遍这条路线，因为直线距离说明不了过马路和坡度的情况。
发售至今的价差
2021 年发售价格区间从 RM758,000 起，比我们资料的 RM663,000 高出 RM95,000。有来源显示，开价此后已下调，从发售时约每平方英尺 RM1,300 降到约 RM900 至 RM970，而 RM663,000 这个数字对应的是约 720 平方英尺的单位。如果你得到的报价接近我们的起售价，请问清楚对应哪个单位和楼层，以及是否有任何折扣。
RM663,000 除以 RM910 约为 729 平方英尺。代理刊登的资料显示有一个约 720 平方英尺、约 RM662,400 的单位，所以两者很可能对应同一个单位。这是我们自己的算术，不是户型面积。
真正的缺点
- 租赁地契。我们的资料显示为租赁地契，但没有给出剩余租期。支付订金之前，请让律师核实地契详情，并想一想将来出售时下一位买家会看到什么。
- 来源不一致。单位数（281 或 278）和面积上限（多数来源为 1,442 平方英尺）的报道并不一致。
- LRT 步行距离未经核实。LRT 距离的报道在 300m 至 450m 之间，所以请亲自走一走验证，不要只信这个数字。
- 可比数据有限。我们的资料只给出起售价和 psf，没有按户型列出价格区间，所以我无法告诉你三房单位的价格。
适合哪类买家
我认为它适合想要 Bangsar 地址、希望总价尽量低，并且能接受租赁地契的买家。它也适合更看重完工年份已经过去、不想等到 2028 年 Bangsar Hill Park 的买家，前提是所列年份能够兑现。它不适合必须要永久地契的买家，这种情况下，完工年份为 2026、起售价 RM814,000 的 The Lantern Bangsar 是更接近的比较对象。
我自己的看法是，租赁地契单位 RM910 psf 只有在你看到的单位正是你拿到报价的单位时才算划算。请把具体单位、面积、楼层和净价写成书面文件，让律师确认租约和地契，并在决定之前与同一栋楼近期的成交记录对比。