Times Square 2 Residences 评测：Jalan Imbi 永久地契，起价 RM591,000
Adrian Wong
注册房产经纪人 · REN74052
Photo: Berjaya Properties, artist's impression of Times Square 2
Times Square 2 Residences 是位于武吉免登 Jalan Imbi 的一栋 41 层服务式住宅大楼，共 629 个单位。我们的列表显示它是永久地契，起价 RM591,000，起步每平方英尺 RM1,410，落成年份为 2027 年。在我们网站上公布起步每平方英尺价格的武吉免登及 TRX 项目中，这个数字是最低的：TRX Residences 起步每平方英尺 RM2,200，PSQ Pavilion Square 为 RM2,400。它是否物有所值，取决于几个在不同来源之间对不上的数字，所以我把它们逐一列在下面。
四种户型
发展商自己的项目页面列出四种户型，面积从 488 到 1,038 平方英尺。
| 类型 | 面积（平方英尺） | 卧室 |
|---|---|---|
| A | 488 | 1 |
| B | 678 | 2 |
| C | 888 | 2（双钥匙） |
| D | 1,038 | 3 |
2024 年的新盘报道提到最大单位可达 1,356 平方英尺。目前的项目页面最大只到 1,038 平方英尺，所以我采用了目前页面的数字。
价格对不上
发展商页面上印有的核准广告，列明售价范围为 RM688,000（最低）至 RM2,649,000（最高），另有 5% 的土著折扣。同一页面上方的横幅仍写着“from RM636k”，与 2024 年 7 月的新盘文章一致。我们的列表则写着 RM591,000。在你从售楼处拿到最新价目表之前，我不会依赖最后这个数字。
每平方英尺的价格倒是与发展商吻合。488 平方英尺按每平方英尺 RM1,410 计算，最小单位为 RM688,080，几乎正好等于广告中的最低价 RM688,000。所以 RM1,410 的起步价看起来是最新的，RM591,000 才像是异常值。
位置与交通
大楼位于 Jalan Imbi，紧邻 Times Square 商场。发展商表示有天桥连接该商场和 LaLaport BBCC，并宣传可通往 LRT、MRT 和单轨火车。2024 年 7 月 EdgeProp 的一篇文章（标明为品牌文章）描述有遮蔽走道通往 Imbi 单轨火车站和 Hang Tuah LRT 站，而 2024 年 5 月 StarProperty 的报道则说通往这些车站的天桥还在规划中。在你相信步行分钟数之前，我建议你自己走一遍。
进度与认购率
发展商的核准广告给出的预计落成日期是 2027 年 10 月。一些网站的列表仍显示 2026 年，看起来已经过时。发展商在 2025 年 11 月的新闻稿中报告认购率为 75%，所以现在入手的买家是在剩余的单位中挑选，楼层和朝向的选择较少。
租金说法与我自己的计算
发展商页面宣传“最高 8%”的潜在回报和每月最高 RM5,000 的租金，并附有条款与条件。2024 年的新盘文章则引述发展商预测约 5%，其中包括短租收入。两者都是营销数字，不是市场数据。
这里做一个简单的检查。假设 RM688,000 的最低价单位每月租金为 RM2,800（我们自己的估算，并非引述的租金），毛收益率为 4.9%，这还没有扣除管理费、门牌税、地租、空置期和物业管理费用。要在这个价格达到 8% 的毛收益率，每月租金需要约 RM4,587。这已接近发展商所宣传范围的上端，所以我把 8% 视为最好的情况，而不是典型结果。
缺点
- 还没有建好。 预计 2027 年 10 月落成，在此之前你付款对应的只是样板间和工地照片。
- 各来源说法不一。 价格、最大单位面积甚至落成年份，在发展商页面、新盘报道和网站之间都不同。请把数字要求写成书面。
- 停车位可能只能租用。 2024 年的新盘文章说住户停车位是租用的，不随单位出售。请确认现在是否仍然如此。
- 这是服务式住宅。 在你以租金作为计划之前，请向律师确认这个地契类别对水电费率和短租规定意味着什么。
最接近的替代选择：SWNK Houze
在我们网站上最接近的真正对比是 SWNK Houze @ BBCC，位于相邻的 Bukit Bintang City Centre 发展项目内。我们的列表显示它是租赁地契，起价 RM805,200，落成年份为 2026 年。PropertyGuru 的项目页面描述它是单栋大楼内的 441 个半装修单位。我无法从这些来源确认是否已经开始交钥匙。
即使与发展商的最低价 RM688,000 相比，这个永久地契项目的起价仍低 RM117,200。问题在于时间：SWNK Houze 是 2026 年落成，而 Times Square 2 要到 2027 年底。在做决定之前，请比较两个项目中同一户型的价格，因为起价反映的是各项目最小的单位。
适合谁
它适合想在金三角地段拥有永久地契、预算低于 RM100 万、并且能等到 2027 年底的买家。投资者则应先用实际可行的租金把收益率算清楚。外国买家还应查看当前各州的最低购买价格，因为这里的入门单位可能低于该门槛。在缴付订金之前，请与发展商和律师确认上述所有数字。