RM75万以下的在售项目：九成贷款每月要还多少
Adrian Wong
注册房产经纪人 · REN74052
Photo: Crannofonix / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0, sunrise over the Kuala Lumpur skyline
谈到吉隆坡和雪兰莪的投资，大多数人先问价格和租金回报。我认为更好的第一个问题是每月贷款还款额是多少，因为这才是租金必须超过的数字。本文以我们列表中起价低于RM750,000的七个项目为例，逐一算出这个数字。
为什么先看还款额
租客付租金，但银行先拿到钱。如果租金不够支付还款，你每个月都要补差额，而且这个差额不会因为估价上涨而缩小。
马来西亚国家银行在2026年9月3日的会议上将隔夜政策利率（OPR）维持在2.75%。下一次决议预定在2026年11月5日公布。据Business Today在2026年10月8日的报道，研究机构Kenanga目前预期2027年第一季度会升至3%。这只是一家机构的预测，不是决定，但它是一个理由，让你用更高的利率来测试自己的数字。
你的实际贷款利率由银行决定，不会等于OPR。下表假设贷款利率为4.0%、贷款成数为90%、贷款年期为35年。这些是我的假设，不是银行的报价。你获批的利率、贷款额和年期会不同。
七个项目每月要还多少
下表的价格是我们列表上的“起价”，指最小或最便宜单位的起始价格，不是平均价。完工年份按列表所示。还款额是我按上述假设自己计算的，不包括律师费、印花税和贷款保险。
| 项目 | 地契 | 完工年份 | 起价 | 10%首期 | 4.0%每月还款 |
|---|---|---|---|---|---|
| Luminar Residence @ Federal Avenue, Subang | 永久地契 | 2029 | RM328,000 | RM32,800 | RM1,307 |
| d'Brightton Titiwangsa | 租赁地契 | 2025 | RM459,000 | RM45,900 | RM1,829 |
| Padang Residences | 租赁地契 | 2027 | RM580,800 | RM58,080 | RM2,314 |
| Kensho Residence @ Taman Desa | 租赁地契 | 2026 | RM623,000 | RM62,300 | RM2,483 |
| Aster Hill Sri Petaling | 永久地契 | 2027 | RM627,000 | RM62,700 | RM2,499 |
| Tangen Residences | 永久地契 | 2027 | RM659,000 | RM65,900 | RM2,626 |
| Miranda Hill @ North Kiara | 永久地契 | 2027 | RM730,250 | RM73,025 | RM2,910 |
4.78%的门槛
在这些假设下，每RM100,000的价格，每月还款约为RM398.50，相当于每年约为价格的4.78%。上表每一行都是如此，因为每个项目的贷款占价格的比例相同。
所以，租金毛收入每年要超过购买价的约4.78%，才刚好够付银行。以Aster Hill的RM627,000起价来算，每年约RM29,988，也就是每月RM2,499。租金还要支付管理费、地税（quit rent）、门牌税、保险，以及单位空置的月份。我没有在表中列出租金数字，因为我没有这些具体单位经过核实的租金。在依赖任何数字之前，请先要求提供同一栋楼或附近楼盘的近期租约证明。
利率变动的影响
再以Aster Hill为例。利率为3.5%时，每月还款约RM2,332；4.0%时为RM2,499；4.5%时为RM2,671。利率每变动半个百分点，每月约相差RM170，一年略高于RM2,000。在利润很薄的情况下，这可能决定一个单位是收支平衡，还是每月倒贴。
永久地契、租赁地契与退出
七个项目中有四个是永久地契，三个是租赁地契。对预算紧张的长期持有投资者来说，头十年里地契年限的影响不如租金与还款之间的差距大。到了出售的时候，地契年限就更重要，因为未来的买家同样要以剩余租期向银行借贷。我不会为租赁地契单位付出接近附近永久地契单位的价格。
这份清单适合谁
这份清单适合马来西亚公民。联邦指南禁止非公民购买价格低于RM1,000,000的住宅单位，而国家土地法典把非公民定义为任何不是公民的人，详见Bar Council的第444/2024号通函。各州的门槛可能更高，所以外国买家应改读我们的外国买家指南。
承诺之前
对于完工年份为2026年或之后的项目，请向发展商索取分期付款时间表：你要付多少、何时付，以及单位交付前你的还款额是多少。这里所有的价格和完工年份都来自我们自己的列表，可能会变动，请向发展商、银行和律师确认最新数字。