外国人出售吉隆坡房产：30%盈利税、10%下限与7%扣留款
Adrian Wong
注册房产经纪人 · REN74052
外国买家大多把精力放在进入吉隆坡房产市场要付多少钱，退出的成本却很少有人关注，而这笔成本可能更大。如果你不是马来西亚公民或永久居民，那么在头五年内出售，不动产盈利税（RPGT）对盈利征收统一的30%，而且你出售时，买方律师必须扣留售价的7%。
你适用哪个税率
税务局（LHDN）根据1976年不动产盈利税法令第五附表，把卖家分为三类。第一部分涵盖个人和合伙，但属于第二、第三部分者除外，其中包括马来西亚公民。第三部分涵盖非公民且不是永久居民者、其遗产，以及非在马来西亚注册成立的公司。
这个措辞很重要。按LHDN页面的写法，永久居民不在第三部分，所以下面的外国税率适用于没有永久居民身份的非公民。MM2H持有人持有的是长期居留签证，不是永久居民，所以按该页面的字面意思，第三部分的税率会适用。出售前，我会先向LHDN或你的律师确认你自己的身份。
税率对照
下表比较了LHDN公布的税率：第一部分适用于2022年起的出售，第三部分适用于2019年起的出售。律师公会的Circular 444/2024（日期为2024年12月23日）给出了非公民的相同数字。
| 出售年份 | 公民（第一部分） | 非公民、非永久居民（第三部分） |
|---|---|---|
| 第1至3年 | 30% | 30% |
| 第4年 | 20% | 30% |
| 第5年 | 15% | 30% |
| 第6年及以后 | 0% | 10% |
公民的税在第五年后就没有了，外国卖家的税则永远不会消失。根据LHDN的表格，第三部分第六年起的税率在2014年至2018年为5%，自2019年起为10%。
一个计算示例
以Core Residence @ TRX列表上的起价RM1,440,000为例，这是一个永久地契单位，列表上的完工年份为2024年。这个价格高于联邦指南中外国人购买的RM1,000,000下限（律师公会通函转载了该指南），不过各州有自己的门槛，请先确认最新的门槛。
现在假设，纯粹作为我们自己的举例，你以高出20%的价格卖出，即RM1,728,000。盈利为RM288,000。我没有计入可扣除的成本和任何豁免，这些可能降低税额，所以请把结果当作上限估算。
| 出售时间 | 外国卖家缴付 | 公民缴付 |
|---|---|---|
| 第1至3年 | RM86,400 | RM86,400 |
| 第4年 | RM86,400 | RM57,600 |
| 第5年 | RM86,400 | RM43,200 |
| 第6年及以后 | RM28,800 | RM0 |
差距很大。同一笔交易，从第五年等到第六年，外国卖家的税单从RM86,400降到RM28,800，省下RM57,600。
7%的扣留款
除了税款之外，律师公会的通函指出，非公民或外国卖家的不动产盈利税扣留款是售价的7%。以RM1,728,000的售价计算，完成交易时会扣留RM120,960。
在头五年内，我们示例中的税额是RM86,400，所以扣留款比税单多RM34,560。到了第六年，则多RM92,160。我没有确认多出的部分多快会退还给卖家，所以在依赖这笔现金做规划之前，请让你的律师解释时间安排。
该怎么做
由此得出三点实用建议。
- 挂牌前先从购入日期算好年数。在第六年之前几个月出售，可能比之后几个月出售多付数万令吉。
- 做现金流规划时要考虑扣留款，而不只是税款。你为另一笔购买所需的资金，在交易完成后可能被占用。
- 税率和门槛会随每一次财政预算案而变，而我是在2026年10月阅读这些资料的。签署买卖合约之前，请查看LHDN最新页面并咨询你的律师。